کد خبر: 10305تاریخ انتشار : ۱۲:۲۳:۲۵ - شنبه ۱۵ تیر ۱۳۹۸

گزارش ویژه / از رکود بازار مسکن در مازندران تا خرید واحدهای چند میلیاردی ؛ دلالانی که هیچ گاه متضرر نمی شوند!

اختصاصی مازنی خبر / مهتاب مظفری سوادکوهی :‌ از رکود بازار مسکن در مازندران ماه‌های زیادی می گذرد. چه آن زمان که قیمت مصالح ساختمانی از ثبات نسبی برخوردار بود و چه امروز که نوسانات نرخ ارز تاثیر مستقیم بر قیمت مواد اولیه و هزینه های تمام شده مسکن گذاشته است. نه فروشنده می فروشد […]

گزارش ویژه / از رکود بازار مسکن در مازندران تا خرید واحدهای چند میلیاردی ؛ دلالانی که هیچ گاه متضرر نمی شوند!

اختصاصی مازنی خبر / مهتاب مظفری سوادکوهی :‌ از رکود بازار مسکن در مازندران ماه‌های زیادی می گذرد.
چه آن زمان که قیمت مصالح ساختمانی از ثبات نسبی برخوردار بود و چه امروز که نوسانات نرخ ارز تاثیر مستقیم بر قیمت مواد اولیه و هزینه های تمام شده مسکن گذاشته است.
نه فروشنده می فروشد و نه خریدار می خرد. اگر هم خریداری پیدا شود احتمالن زوج‌های جوانی هستند که از ترس بر باد رفتن سرمایه‌ اولیه شان اقدام به خرید مسکن می‌کنند و یا عده ای معدود که به قصد سرمایه گذاری آمده اند تا از این آب گل آلود ماهی بگیرند.
بساز و بفروشهایی که روزگاری نه چندان دور به فعالیت انبوه سازی در استان مشغول بودند ، امروز دیگر رغبتی برای این کار نشان نمی دهند. و کسانی هم که می‌خواهند در این زمینه سرمایه گذاری کنند، جدا از تمام مشکلات پیش رو امید چندانی به فروش واحدهای خود ندارند.
مشکل دیگر کارفرمایان مسکن اینست که نمی‌دانند ساختمان خود را با چه قیمتی به بازار عرضه کنند؟! چون محاسبه بهای تمام شده واحدها برای سازندگان امکان پذیر نیست و قیمتها دائمن در حال تغییر هستند.
این سرگردانی در قیمت‌ها علاوه بر آشفتگی بازار مسکن و دلهره آور بودن برای انبوه سازان ، کاسه چه کنم چه کنم به دست خریداران مسکن و طبقه ضعیف جامعه داده است.
افزایش دستمزدها ، گرانی چند برابری مصالح ساختمانی و افزایش بی حد و حصر قیمت زمین در استان از سویی ، هجوم مهاجران و خوش نشینهای پایتخت از سوی دیگر ، قدرت خرید مردم محلی و بومی را پایین آورده است. این مسئله علاوه بر برهم خوردن تعادل میان بازار عرضه و تقاضا ، فرصتی پدید آورده تا دلالان مسکن نتیجه را به نفع خود تمام کنند.

Image result for ‫رکود مسکن‬‎

انکار واقعیت مسکن…..
مردم قیمتها را کاذب می دانند!

افزایش چند برابری قیمت زمین و مسکن در مازندران نسبت به سال گذشته ، علاوه بر ایجاد بار روانی مضاعف ، مردم را به مرز ناباوری و انکار رسانده تا قیمت‌های موجود را غیر واقعی دانسته و امیدوار باشند که این وضعیت موقتی است و به زودی قیمتها به نرخ گذشته بر می گردد.
شاید دیگر وقت آن رسیده است که مردم باور کنند ، با رشد قیمت مصالح ، نرخ زمین و سایر هزینه های کارگری و تاسیساتی ، قیمت‌های امروز چندان هم غیرواقعی نیستند و باید به گران خریدن مسکن ، چون سایر اقلام مورد نیاز خود عادت کنند!
علاوه بر این موارد باید به افزایش میزان اجاره بها و رهن مسکن در استان نیز اشاره نمود که نسبت به سال گذشته و سالهای گذشته از روند صعودی سرسام آوری برخوردار بوده است.
شرایط فعلی بازار مسكن ، نبود نظارتی جدی و افزایش هزینه های زندگی ، دست مالکین مسکن را باز گذاشته تا با درخواست رهنهای سنگین و اجاره بهای بیشتر و با هدف تامین نیازهای معیشتی خود ، شرایط را برای مستاجران بیش از پیش سخت كنند . 
مستاجرانی که تا پارسال اندک امیدی برای خرید خانه داشتند ، امروز باید تمام پس اندازشان را در رهن خانه بگذارند و یا اینکه حقوق ماهیانه شان را به صاحبخانه بپردازند تا بلکه سقفی بالای سرشان باشد.
این میان شاید لقمه ای هم ته سفره کوچکشان باقی بماند تا شکم گرسنه فرزندانشان را سیر کنند.

دولت هیچ نقشی در نرخ گذاری مسکن ندارد!

معاون بازآفرینی و مسکن اداره کل راه و شهرسازی مازندران در این رابطه به «مازنی خبر» گفت: افزایش تقاضا ، کاهش تولید و محدودیت اراضی دارای قابلیت ساخت و ساز ، از مهمترین عوامل افزایش نرخ مسکن در مازندران است.

سید عباس رهگشای با بیان اینکه افزایش هزینه های ساخت رغبت برای ساخت و سازهای جدید را از بین برده افزود: از آنجاییکه تمام ساخت و سازها توسط بخش خصوصی انجام می شود و دولت به جز مسکن مهر و بافت فرسوده هیچ یارانه ای برای این بخش نمی پردازد ، لذا دولت در نرخ گذاری مسکن هیچ نقشی نداشته و کلیه قیمتها بر اساس برآورد سازندگان آن صورت می پذیرد.

وی در ادامه اظهار داشت: افزایش قیمت مسکن در مناطق مختلف استان متفاوت است و از ۶۰ تا ۱۲۰ درصد متغیر می باشد. کاهش متراژ ساختمانها تا زیر ۸۰ متر مربع به منظور هماهنگی با قدرت خرید مردم و کاهش مصرف انرژی ، از سیاستهای کلان دولت در بخش مسکن است که در آینده ای نزدیک اجرایی خواهد شد. با اینهمه پایین آمدن توان خرید مردم موجب شده تا تولیدکنندگان مسکن ، برای فروش واحدهای خود به سود کمتر قانع شوند و در برخی موارد حتی با هزینه تمام شده آنها را واگذار کنند که همین امر آمار تولید را پایین آورده است.
این مسوول یادآور شد: آمار دقیق مالکین و مستاجرین مازندران مشخص نیست و برای استحصال آن نیاز به آمارگیری خانه به خانه در استان است. اما طبق آخرین آمار سازمان نفوس و مسکن در سال ۹۵ نسبت واحدهای مسکونی قابل بهره برداری در مازندران به نسبت جمعیت شهری ساکن در آن ، ۲ درصد کمتر و همین نسبت در جمعیت روستایی ۷ درصد بیشتر از حد نیاز است.
سید عباس رهگشای از احداث و تحویل بیش از ۵۲ هزار و ۵۹۳ واحد مسکن مهر به متقاضان در شهرهای بالای ۲۵ هزار نفر جمعیت استان خبر داد و تصریح کرد: حدود ۵ هزار واحد دیگر در دست ساخت است که در طول یک سال گذشته بیش از ۱۵۰۰ واحد تکمیل و تحویل ثبت نام کنندگان شده است.
معاون مسکن اداره کل راه و شهرسازی ، بازسازی بافتهای قدیمی و فرسوده و استحکام بخشی بناهای جدید را از مهمترین اولویتهای این اداره کل دانست و افزود: سال گذشته بیش از ۱۵۰۰ نفر از مالکین بافت فرسوده برای دریافت تسهیلات به بانکهای عامل معرفی شدند که به هرکدام ۴۰ میلیون تومان تسهیلات با کارمزد ۹ درصد و ۱۵ میلیون تومان نیز برای جا به جایی و اجاره مکان جدید پرداخت شده است. وی در ادامه خاطر نشان کرد: در آیین نامه های جدید نظام مهندسی ، کلیه سازه های بتنی و فلزی باید به یک دیوار نگهدارنده (وال پست) مجهز باشند تا در مقابل حوادث ناشی از بلایای طبیعی از قبیل زلزله و سیل مقاومت کنند و این موضوع با جدیت تمام توسط ناظرین مسکن و شهرسازی و کارشناسان نظام مهندسی پیگیری می شود.

قیمت مسکن دستخوش تحولات نرخ ارز
برخی شهرداریها با نظام مهندسی همکاری نمی کنند

نایب رییس نظام مهندسی ساختمان مازندران نیز با اشاره به تاثیرات روانی نوسان نرخ ارز و دلار در اقتصاد کشور به «مازنی خبر» گفت: ایجاد شوک ارزی در سه دهه اخیر پس از انقلاب ، علاوه بر رشد نقدینگی در جامعه ، موجب افزایش تقاضا برای خرید و فروش و کاذب شدن برخی از قیمتها در بازار شده که بازار مسکن نیز از این قائده مستثنی نیست.

سیف اله علی نیا با تاکید بر اینکه سازمان نظام مهندسی هیچ نقشی در تعیین قیمتها و نرخ گذاری واحدهای مسکونی ندارد افزود: افزایش دو تا سه برابری قیمت زمین و مصالح ساختمانی و افزایش دستمزدهای کارگری ، از مهمترین عوامل افزایش قیمت مسکن در مازندران است.
موضوع دیگر خشکسالی و هجوم ریزگردها به استانهای مرکزی و جنوبی کشور و آلودگی هوا در کلان شهرها است که علاوه بر افزایش آمار مهاجرت به مازندران و افزایش تقاضا برای مسکن ، خسارات جبران ناپذیری به محیط زیست و منابع طبیعی استان نیز وارد می کند که این امر نیازمند بازنگری و اصلاح قوانین است. وی در ادامه اظهار داشت: طبق قوانین سازمان نظام مهندسی ساختمان ، کلیه مراجع صدور مجوز و پروانه ساخت مکلفند در طراحی ، نظارت و اجرای واحدهای ساختمانی ، از مهندسین مجرب و دارای صلاحیت استفاده کنند و تمام مجوزها باید بر اساس ضوابط طرح تفضیلی و با ارجاع متقاضیان به دفاتر نمایندگی نظام مهندسی انجام شود که متاسفانه همه شهرداریها در این زمینه با ما همکاری نمی کنند. البته پروژه هایی هستند که به بهانه های مختلف و بدون اینکه به سازمان مراجعه کنند برایشان پروانه صادر می شود که خوشبختانه با همکاری دادستانی ، اداره کل بازرسی ، استانداری ، و اداره کل مسکن و راه وشهرسازی از این تخلفات جلوگیری می شود.
این مسوول یادآور شد: انتظار می رود ، بهره گیری از خدمات نظام مهندسی در آغاز هر پروژه ای به یک قانون لازم الاجرا تبدیل شود تا علاوه بر جلوگیری از تخلفات و بی نظمی در روند ساخت و سازهای شهری ، حقوق شهروندی نیز رعایت شود.
سیف اله علی نیا تصریح کرد: متاسفانه آمار دقیقی از واحدهای فاقد استاندارد در استان وجود ندارد. اما با نگاه اجمالی کارشناسان نظام مهندسی ، اکثر ساخت و سازها منطبق بر مقرارات و ضوابط ملی احداث شده و از استانداردهای لازم مهندسی برخوردارند.
بیشتر تخلفات مهندسی در حاشیه شهرها و مناطق روستایی حادث می شود که از مراجعه به دفاتر مهندسی پرهیز می کنند.
وی در ادامه تاکید نمود: تعرفه خدمات نظام مهندسی بر اساس نرخ تورم تعیین نمی شود و شاید به کمتر از ۳ درصد از هزینه تمام شده مسکن هم نرسد. این یعنی خدمات نظام مهندسی عملن رایگان ارائه می شود. طی سالهای گذشته سازمان نظام مهندسی در بافت فرسوده و پروژه های مسکن مهر تعامل خوبی با بنیاد مسکن و اداره کل مسکن و شهرسازی داشته و خدمات فراوانی را در این راستا ارائه داده است.

کاهش نقل و انتقالات ملکی در مناطق شهری
افزایش ساخت و سازها در مناطق روستایی و حاشیه نشینی

رییس اتحادیه مشاورین املاک قائم شهر نیز در ادامه به خبرنگار «مازنی خبر» گفت: با توجه به تراکم جمعیت شهری و روستایی قائم شهر حدود ۸۰۰ واحد مشاور املاک شهری و ۱۴۰ واحد روستایی در شهرستان فعالیت دارند.

کامران نوری از انجام اصلاحات در قوانین صنفی مشاورین املاک کشور در سال ۹۲ خبر داد و تصریح کرد: متاسفانه با انجام این اصلاحات شرایط اخذ مجوز و صدور پروانه برای متقاضیان مشاور املاک بسیار ساده تر شد. تا جایی که هر کس سواد خواندن و نوشتن داشته باشد می تواند صلاحیت دریافت مجوز را داشته باشد. وی در ادامه اظهار داشت: پروانه های تخصصی تری هم در این زمینه وجود دارد که دستورالعمل آن در سال ۸۵ تصویب و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور آن را به رشته تحریر درآورد. اما تاکنون هیچ ابلاغ رسمی از سوی این سازمان به اتحادیه های مشاور املاک داده نشده است. این فعال بازار مسکن ، از کاهش آمار خرید و فروش مسکن و روی آوردن مردم به قراردادهای استیجاری خبر داد و اذعان کرد: با توجه به افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم ، خرید و فروش مسکن با رکودی بی سابقه مواجه شده است و بیشتر از ۵۰ درصد در سال جاری کاهش نشان می دهد.
ساخت و سازها به نصف تقلیل یافته و انبوه سازان نسبت به ساختن آپارتمانهای متراژ پایین برای طبقه ضعیف جامعه رغبت نشان نمی دهند. در عوض ساختن واحدهای مسکونی دارای متراژ بالا (۱۵۰ متر و حتی بیشتر) برای متمولین و طبقه مرفه جامعه شیوع بیشتری پیدا کرده است. آپارتمانی که تا پارسال متری یک میلیون تومان فروخته می شد امسال به چند برابر قیمت نرخ گذاری می شود.

Image result for ‫رکود مسکن‬‎

کامران نوری افزایش قیمت رهن و اجاره را از دیگر مشکلات مسکن برای خانواده های نو پا و کم درآمد دانست و افزود: مشاورین املاک قیمت گذار نیستند و تا جایی که بتوانند برای تسهیل در انعقاد قرارداد چانه زنی می کنند. اما اغلب مالکین ، به بهانه افزایش هزینه های ساخت و ساز ، نگهداری و مرمت و افزایش هزینه های زندگی ، مبالغ رهن و اجاره را بالا برده اند و از آنجا که بخش خصوصی به شمار می روند کاری زیادی از دست ما برنمی آید.
وی همچنین یادآور شد: تمام واحدهای مشاور املاک زیر نظر اتحادیه و اتحادیه نیز زیر نظر اداره صنعت ، معدن و تجارت فعالیت می کند. اما هیچ یک از این نهادها در نرخ گذاری مسکن دخالت ندارند و هیچ مرجع بالاتری نیز در این زمینه دستورالعمل قانونی صادر نکرده است. تعیین فاکتورهای لازم در نرخ گذاری مسکن با نظر پیمانکاران و مهندسین ساختمان و با توجه به شرایط روز کشور و بازار عرضه و تقاضا انجام می شود که متاسفانه در برخی موارد این نرخ گذاری ها کاذب است و با محاسبات درست همراه نیست و هیچ نهاد نظارتی نیز بر این روند نظارت ندارد.
رییس اتحادیه مشاورین املاک قائم شهر، هجوم مهاجران و ویلاسازی در حومه شهرها و روستاها را از دیگر چالش های پیشرو در بازار مسکن عنوان نمود و به «مازنی خبر» گفت: با هجوم مسافران و گردشگران به مناطق خوش آب و هوا در استانهای شمالی و مناطق ساحلی ، علاوه بر افزایش بی رویه قیمت زمین ، تغییر کاربری های غیر مجاز اتفاق می افتد که به موجب آن بخش عمده ای از منابع طبیعی و جنگلی به تاراج می رود. اگر آمار نقل و انتقالات ملکی در مناطق شهری به نصف رسیده ، در عوض در روستاها و مناطق جنگلی و ییلاقی و ساحلی ، این رقم افزایش قابل توجهی یافته که زنگ خطر بزرگی برای ما محسوب می شود.

*** با این اوصاف دلایل افزایش قیمت مسکن مشخص شد اما متولی نرخ گذاری این مهمترین نیاز جامعه بشری امروز هنوز مشخص نیست؟!

اگر هیچ نهاد نظارتی و یا مرجع قانونگذاری قادر به ساماندهی و کنترل بازار مسکن نیست پس مردم چگونه به اندوخته هایشان تکیه کنند و به بازار گرمی مسکن سازان اعتماد؟!
آیا خلاء حضور کارشناسان برای تعیین فاکتورهای لازم در ارزشیابی و نرخ گذاری مسکن ، در استانی که جا برای نفس کشیدن ندارد و مردمش به اندازه شهرستانی ها درآمد دارند و به اندازه پایتخت نشینان هزینه می کنند ، احساس نمی شود؟!
این میان نقش نهادهای نظارتی و اجرایی چیست و نقطه عطف رسیدن طبقه ضعیف جامعه به مرز خانه دار شدن کجاست؟!
شاید پاسخ همه این سوالها در دست دلالانی باشد که هیچ گاه از بالا و پایین روزگار متضرر نشده اند !!!!

قائم شهر – مهتاب مظفری سوادکوهی

Image result for ‫مشاور املاک‬‎