اختصاصی مازنی‌خبر – مهتاب مظفری سوادکوهی:  سال ۱۳۸۶ کلنگش را به زمین زدند. زمانی که قائم شهر هنوز از مجتمع های تجاری کوچک و بزرگ اشباع نشده بود.
ساختمانی عظیم الجثه که قرار بود ، مجهز به پارکینگ طبقاتی ، سینما ، شهربازی و سایر بخشهای اداری ، تجاری ، فرهنگی و ورزشی باشد و به عنوان یک مجتمع تجاری مدرن در استان ، حریف بطلبد.
مجموعه ای با ۲۶ هزار مترمربع مساحت خالص تجاری که طبق آخرین مدل معماری روز دنیا طراحی و اجرایش نیز
طی مزایده ای به یکی از شرکتهای معتبر سرمایه گذاری در پایتخت واگذار شده بود.
مردم قائم شهر یادشان هست که شهرداری در آن روزهای گرم تبلیغاتی ، حتی برای نام گذاری مجتمع فراخوان داده بود و بعد از یک همه پرسی عمومی ، نام “نگین شمال” را برای آن انتخاب کرده بود.
نامی با مسما که متاسفانه در نام ماند و نتوانست به رسالت درخشیدن خود در شمال کشور عمل کند!
مجتمع تجاری نگین شمال ، همزمان با فعالیت شورای دوره چهارم و شهردار معافی مدنی در هسته مرکزی شهر کلید خورد و علی رغم تبلیغات گسترده و آمدن و رفتن شهرداران متعدد تا به امروز تکمیل نشده و منظره زشتی از ستونها و دیوارهای بتنی در دل یکی از پرترافیک ترین شهرهای مازندران به جا گذاشته است.
این مجتمع قرار بود با مشارکت شهرداری قائم شهر و شرکت سرمایه گذاری همکوش در ۱۳طبقه (۱۰ هفت طبقه فوقانی و سه طبقه زیرزمین) ساخته شود. اختصاص زمین و صدور پروانه با شهرداری بود و اجرای پروژه با شرکت سرمایه گذاری.
اما متاسفانه با وجود گذشت چندین سال ، اجرای این پروژه همچنان در بن بست اداری و مالی گیر کرده است.
تغییر دادن چندین باره نقشه ساختمان ، ضعیف بودن بنیه مالی شرکت سرمایه گذاری ، اضافه شدن شریک دوم به شرکت سرمایه گذاری اول و شکل گیری اختلافات میان آنها ، نبود مجوز برای پیش فروش قانونی واحدهای تجاری ، بالا رفتن هزینه های ساخت و افزایش نرخ تورم ، تغییرات دوره ای در شورا و شهرداری و بی انگیزگی اعضا در پیگیری مسائل مربوط از جمله دست اندازهایی است که اجرای این پروژه را با چالش جدی مواجه کرده است.
اختلاف بین سرمایه گذاران دلیل اصلی معوق ماندن پروژه
شهردار قائم شهر در همین رابطه به مازنی خبر می گوید:
اجرای مجتمع تجاری فرهنگی نگین شمال در سال ۱۳۸۶ طی یک فرآیند کاملا قانونی و از طریق مزایده به شرکت سرمایه گذاری همکوش که از سرمایه گذارن حوزه ساخت و ساز در پایتخت به شمار می رود ، واگذار شد.
سهم شهرداری قائم شهر ۴۰ درصد و سهم سرمایه گذار ۶۰ درصد تعیین شد. اما اجرای این پروژه بعد از رسیدن به مرحله فوندانسیون متوقف و سرمایه گذار اعلام کرد که امکان اجرای آن در ۱۳ طبقه وجود ندارد و شرکت نیز به لحاظ مالی به مشکل برخورده است.
از طرفی استانداری تاکید می کرد که پروژه باید مطابق با پروانه صادر شده اجرا شود. در اینجا بود که به پیشنهاد شرکت همکوش پای سرمایه گذار دوم به این پروژه باز شد و شرکت سرمایه گذاری برج آوران رسما اجرای پروژه را برعهده گرفت. در نتیجه سهم هر کدام از شرکا ۳۰ درصد اعلام شد.
کاظم علیپور اضافه می کند: هر گونه پیش فروش و واگذاری املاک شهرداری باید از طریق مزایده انجام شود. به همین دلیل شهرداری قائم شهر نتوانست مجوز لازم برای پیش فروش واحدهای تجاری مجتمع را برای سرمایه گذاران صادر کند. با این اوصاف بخشی از کار پیش رفت و در دوره چهارم شورای اسلامی طبقه دوم هم ساخته شد. اما اختلاف بین سرمایه گذاران موجب توقف این پروژه در دوره پنجم شورای اسلامی شد.
جلسات متعددی برگزار شد تا هزینه های اجرایی پروژه با توجه به آورده طرفین برآورد شود. شهرداری هم بنا داشت یا سهم این دو سرمایه گذار را بخرد یا املاکی را در نقاط مختلف شهر به آنهاپیشنهاد دهد که متاسفانه سرمایه گذاران زمینهای پیشنهادی را نپذیرفتند.
او رویکرد شورای ششم را در این زمینه بسیار مثبت توصیف کرد و افزود: خوشبختانه با تلاش و همکاری اعضای شورای اسلامی قائم شهر ، موفق شدیم جلسه ای با حضور آقایان سرمایه گذار برگزار کنیم و آنها را متقاعد کنیم که یک تیم سه نفره کارشناسی به نمایندگی از شهرداری ، شرکت سرمایه گذاری و دادگستری ، هزینه های صرف شده در این پروژه را به نرخ روز محاسبه کنند.
در نهایت رقم توافقی ۲۹۰ میلیارد تومان اعلام شد و مقرر شد که هر دو سرمایه گذار تعدادی از واحدهای تجاری را در طبقات مختلف به عنوان طلب خود بردارند. اما علی رغم اعلام رسمی این موضوع و ارائه صورت جلسه ، هنوز لیستی از واحدهای درخواستی خود ارائه نکرده اند. البته شرکت همکوش تا حدودی با ما همکاری داشته و واحدهای مورد تقاضای خود را اعلام کرده است اما از شرکت برج آوران هنوز خبری نیست.
از طرفی هم باید قیمت تمام شده پروژه محاسبه می شد.
کارشناسان دادگستری ، ارزش ریالی این پروژه را به فرض اتمام آن تا سه سال آینده و به نرخ امروز زمین ، ۱۴۳۶ میلیارد تومان برآورد کردند.
با این ارزیابی ، شهرداری تقریبا مالک ۸۰ درصد از سهام پروژه در سه سال آینده خواهد شد و سهم سرمایه گذارها به ۲/۲۰ درصد تقلیل پیدا می کند. اگر سرمایه گذاران در انتخاب واحدهای مورد نظر خودشان تعجیل کنند ، شهرداری قائم شهر مالک نهایی این پروژه می شود و پیش فروش واحدها را آغاز می کند.
با توجه به اینکه کارشناسان نماینده از سوی شرکتهای سرمایه گذاری ، نظر کارشناسی دادگستری را امضا نکرد.
اما چون دو نفر از کارشناسان نظر مشابهی داشتند ما می توانیم بقیه کارها را به صورت قانونی انجام دهیم.
طبق مکاتباتی که با شورای تامین شهرستان داشته ایم و در صورت صدور مجوز ، سرمایه گذاری که همکاری نکند ، خلع ید شده و شهرداری روند قانونی این پروژه را ادامه خواهد داد.
شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمانی برج آوران به عنوان یکی از شرکای اجرای پروژه نگین شمال که از سابقه طولانی در حوزه ساخت و ساز کشور برخوردار است در نیمه راه به کمک سرمایه گذار اول یعنی شرکت همکوش آمد تا این پروژه را هر چه سریعتر به اتمام برساند.
اتفاقی که علی رغم همه تلاشهای انجام شده تا به امروز نیفتاده است.
تعدد در مدیریت شهری و تصمیم گیری های آشفته عامل اجرایی نشدن پروژه نگین شمال
مشاور عالی این شرکت سرمایه گذاری در پایتخت به مازنی خبر می گوید: روزی که برای اجرای این پروژه دعوت شدیم ، قرار بود سهمی در آن داشته باشیم.
شرکت سرمایه گذاری برج آوران از سال ۹۲ وارد پروژه نگین شمال قائم شهر شد و تا سال ۹۳ ، حدود ۶۰ هزار متر مربع اسکلت بتنی ساختمان را اجرا کرد که اگر همکاری های لازم به عمل می آمد ، می توانست ظرف یک سال فاز اول آن را به بهره برداری برساند.
امیر هوشنگ مسلمی اضافه می کند: در قراردادی که با شهرداری قائم شهر بستیم ، محور اصلی پیش فروش ها مشخص شد اما مورد تایید اعضای شورای اسلامی شهر قرار نگرفت.
آنها گفتند که این مصوبه غیرقانونی است و شهرداری هیچ مالی را ولو مشاعی نمی تواند به فروش برساند. در حالیکه پیش خرید واحدهای تجاری و ریختن پول به حساب مشترک می توانست تا حدود زیادی روند اجرای پروژه را تسریع کرده و از آورده شرکا کم کند.
همین موضوع موجب بروز اختلاف میان شهرداری و شرکا شد.
از طرفی علی رغم عدم تامین هزینه های ساخت توسط شرکت همکوش به نسبت قدرالسهم خود ، برج آوران درعمل ، ادامه کار و تامین اعتبار را به تنهایی انجام داد.
بعد از برگزاری جلسات متعدد و کارشناسی های انجام شده ، شهرداری قائم شهر هزینه کرد سرمایه گذاران در پروژه نگین شمال را به روز رسانی نمود و رقم ۳۰۰ میلیارد تومان را پیشنهاد کرد.
در حالیکه رقم واقعی خیلی بیشتر از مبلغ پیشنهادی شهرداری بود.
ما این رقم را قبول نداشتیم اما از آنجا که نمی خواستیم این پروژه بیشتر از این معطل شده و مردم شهر متضرر گردند ، حاضر شدیم با به روز رسانی سهم خود و تهاتر آن با واحدهای پروژه و با علم به اینکه تا سه سال آینده به بهره برداری نخواهد رسید ، از مشارکت پروژه خارج شویم. از طرفی متوجه شدیم که شرکت همکوش و شهرداری بدون اطلاع و در غیاب ما توافقات دیگری با هم انجام داده اند و شرکت همکوش سهم خود را به شهرداری فروخته است.
گو اینکه شهرداری قائم شهر علی رغم گذشت چندین ماه از این توافق ، هنوز صورت جلسه ای تنظیم و برای ما نفرستاده است تا ما نسبت به انتخاب واحدهای مورد نظر خود اظهار نظر و یا تصمیم گیری کنیم.
او همچنین یادآور شد: مشکل دیگر ما تغییر مکرر شهردار و اعضای شورای اسلامی در دوره های مختلف مدیریت شهری است.
متاسفانه تعدد در مدیریت و تصمیم گیری های آشفته در مقاطع زمانی مختلف باعث شده هر گونه توافق میان سرمایه گذار و شهرداری با چالش جدی مواجه شود.
بارها پیش آمده که شرکت برج آوران با شهرداری و اعضای شورای اسلامی به توافق رسیده اما با عوض شدن شورا و آمدن شهردار بعدی موضوع منتفی شده. هیچ کس تا به امروز اختیار لازم را نداشته که یک بار برای همیشه تصمیم بگیرد و ما دائما میان این اختلاف نظرها سرگردان بوده ایم.
ما به حسن نیت شهردار واقفیم ، اما هیچ نگیزه ای برای ادامه کار نداریم
این سرمایه گذار حوزه ساخت و ساز تاکید کرد: شرکت برج آوران هیچ پروژه نیمه کاره ای در کشور ندارد و برای اجرای هیچ کدام از طرحهایش به بانکها وابسته نیست.
تنها پروژه نیمه کاره ما در مازندران و در شهرستان قائم شهر است که خسارت سنگینی ناشی از خواب سرمایه به ما تحمیل کرده است.
ما به حسن نیت شهردار قائم شهر جناب آقای علیپور کاملا واقفیم ولی با توجه به شرایط به وجود آمده هیچ انگیزه ای برای اتمام پروژه نداریم و یقین داریم که شهرداری قائم شهر هم نمی تواند به تنهایی این پروژه را اجرا کند. آنچه که مسلم است نگاه مدیران به سرمایه گذاران باید در جهت تامین منافع و مصلحت مردم باشد. اصلی که متاسفانه در قائم شهر اتفاق نیفتاد.
شرکت سرمایه گذاری همکوش از دیگر شرکای شهرداری در پروژه نگین شمال بود که به عنوان اولین برنده مزایده در اجرای این مجتمع انتخاب شد. شرکتی که بعد از گذشت زمان مقرر به دلیل موانع به وجود آمده قادر به تکمیل پروژه نشد و به منظور تقویت بنیه مالی پای شریک سوم را به این طرح تجاری باز کرد.
همکوش و برج آوران بازندگان اصلی این پروژه هستند!
مدیر عامل شرکت سرمایه گذاری همکوش در همین رابطه به مازنی خبر می گوید: طبق توافقات به عمل آمده میان دو شرکت سرمایه گذاری و شهرداری ، مقرر شد ، سهم توافق شده برای دو شرکت از واحدهای تجاری و اداری پروژه نگین انتخاب و تقسیم شود.
مسعود ابراهیم تصریح می کند: سهم تعیین شده برای دو شرکت برابر هزینه های صرف شده و به ارزش روز تعیین ، اما از بابت ارزش افزوده واحدهای تجاری و اداری ، برای دو شرکت سهمی در نظر گرفته نشد.
او در رابطه با مشکلات به وجود آمده در مسیر اجرای پروژه نگین شمال اظهار می کند:
شرکت همکوش بعد از عقد قرارداد با اعضای شورای اسلامی و شهردار وقت قائم شهر به علت سیاست گذاری های متناقض دچار اختلافات شدید شد.
با روی کار آمدن آقای صالح زاده به عنوان شهردار قائم شهر در سال ۸۸ ، ایشان به همراه اکثریت اعضای شورا با اصل قرارداد نگین مخالفت کرده و به منظور خلع ید شرکت همکوش طرح دعوی نمودند که با تغییر نظر شهردار و رد دعوی در شعبه پنج دادگستری قائم شهر این موضوع منتفی و سپس بنده پیشنهاد ورود شرکت برج آوران به این پروژه را مطرح کردم. با ورود شرکت برج آوران ، پروژه نگین شمال فعال و بیش از ۵۶ هزار متر مربع اسکلت بتنی در بلوک اول آن اجرا شد.
اما متاسفانه به دلیل درخواست های خارج از عرف بعضی از اعضای شورا ، اختلافاتی بین شهرداری و شورا شکل گرفت که در نهایت منجر به توقف دوباره پروژه شد.
از طرفی شهرداری قائم شهر سهم دو شرکت برج آوران و هم کوش را هر کدام ۳۰ درصد در نظر گرفت. شرکت برج آوران در صورتی می توانست سهمی برابر با شرکت همکوش داشته باشد که کلیه هزینه های ساخت پروژه را تامین و آن را به اتمام برساند که متاسفانه این اتفاق نیفتاد.
ابراهیم اضافه کرد: با ورود شهردار و شوراهای بعدی مخالفتها بیشتر شد و عملا به دلیل اختلافات فاحش بین دو شرکت با شوراها و شهردارها ، طرفین دیگر راغب به ادامه کار با هم نبودند و در نهایت با یک تفکر اشتباه توافق شد دو شرکت سهمشان را به شهرداری منتقل نمایند.
به تصور بنده ، برنده این توافق فرد و یا شرکتی است که به جای ما وارد این پروژه خواهد شد.
در حال حاضر دو شرکت همکوش و برج آوران به عنوان سرمایه گذاران اولیه این پروژه ، بازنده اصلی این توافق هستند.
چون قرار است سهم ما از واحدهای ساخته شده در سه سال دیگر به قیمت متری بین ۷۰ الی ۱۵۰ میلیون تومان پرداخت شود.
که البته همه می دانیم تا سه سال دیگر اوضاع اقتصادی کشور قابل پیش بینی نیست.
این سرمایه گذار حوزه ساخت و ساز ادعا کرد: روزی که ما پروژه نگین شمال را آغاز کردیم ، دلار ۳ هزار و ۵۰۰ تومان بود و امروز به بیش از ۳۵ هزار تومان رسیده است. هزینه کرد دو شرکت سرمایه گذاری با احتساب پرداخت مالیات و دستمزد کارگران و پرسنل بیش از ۵۰ میلیارد تومان تا سال ۹۳ بود.
اما شهرداری این رقم را به نرخ روز، ۳۰۰ میلیارد تومان برآورد می کند و ریالی به عنوان سود برای دو شرکت لحاظ نکرده است! از طرفی این پروژه کاملا مشاعی است وهر اقدامی باید به تایید طرفین برسد. درحالیکه هیچ مبایعه نامه ای از سوی شهرداری به شرکا ارائه نشده است.
اگر چه شنیدن اظهارات شهردار و شرکتهای سرمایه گذاری ، تا حدود زیادی موانع موجود در مسیر اجرای مجتمع نگین شمال را به ما نشان می دهد اما به نظر می رسد که همچنان عزم جدی برای تعیین تکلیف این پروژه دست و پاگیر وجود ندارد.
از رشد قارچ گونه مجتمع های تجاری و پاساژهای رنگارنگ در قائم شهر که بگذریم ، این اولین بار نیست که زیر پای سرمایه گذاران غیر بومی فرش قرمز پهن می شود اما به دعواهای داخلیمی انجامد! ایجاد نیاز کاذب به گسترش فضاهای تجاری و تبلیغ فروشندگی به جای پرداختن به پروژه های زیرساختی در حوزه کارآفرینی ، سالهاست که مردم محروم قائم شهر را آزار می دهد. مردمی که نه کارگر هستند ، نه کشاورز به شمار می روند و نه به داشتن صنعت مفتخرند.
مردمی که تنها چشم امیدشان به هنر دست فروشی در خیابانهایی است که هر روز یک غول تجاری در آن سبز می شود….
قائم شهر – مهتاب مظفری سوادکوهی